Voor alle drie de corporaties geldt dat hun gemiddelde streefhuur hoger ligt dan de huidige huur. Meestal wordt de huur dus bij mutatie verhoogd. Aan de andere kant vraagt geen van de drie corporaties de maximale huur, gemiddeld ligt de streefhuur een paar procenten boven de huidige huur. Dit kan echter per woning sterk verschillen. Voor alle corporaties geldt als randvoorwaarde dat er voldoende betaalbare huurwoningen voor de doelgroep moeten overblijven, en deze moeten ook redelijk over Utrecht verspreid zijn. De corporaties hebben hiertoe met de gemeente prestatieafspraken gemaakt over de minimale omvang van de kernvoorraad.

 

Huurquote

Portaal is de enige die bij de vaststelling van de gewenste streefhuren ook gekeken heeft naar de netto huurquote (de verhouding tussen de huur en het netto inkomen na aftrek van eventuele huurtoeslag). Uitgangspunt was een huurquote van maximaal 25%. Dat percentage komt uit een onderzoek van het ministerie VROM.

Mitros en Bo-Ex zijn er principieel tegen om als corporatie een eigen uitgangspunt over betaalbaarheid te hanteren. Dat vinden zij inkomenspolitiek, en die is voorbehouden aan de rijksoverheid die op basis daarvan ook een beleid voor de huurtoeslag heeft bepaald. De huren worden door hen betaalbaar geacht als de huurder zo nodig een beroep op de huurtoeslag kan doen.

 

Portaal

Communicatiemedewerker Joost Maas van Portaal vertelt dat de corporatie eind 2007 een nieuw huurbeleid heeft vastgesteld met nieuwe streefhuren. Bij huurderswisseling wordt de huur opgetrokken tot de streefhuur, tenminste als die hoger is dan de huidige huur. Portaal is de enige corporatie die de jaarlijkse huurverhoging bevriest wanneer de huidige huur hoger is dan de streefhuur.

De meeste corporaties drukken hun streefhuur uit in een bepaald percentage van de maximale wettelijke huur, op basis van de volgens het woningwaarderingssysteem toegekende punten. Portaal gebruikt een aangepast woningwaarderingssysteem, waarbij ook de WOZ-waarde een rol speelt. De maximale huur volgens dit aangepaste systeem noemt Portaal de ‘referentiehuur’, en de gemiddelde streefhuur bedraagt 78% van deze referentiehuur.

 

Bo-Ex

Bo-Ex heeft haar streefhurenbeleid vele jaren geleden in overleg met de huurderskoepel STOK vastgesteld, aldus Coen Braan, manager Wonen bij Bo-Ex. Enkele jaren geleden is het enigszins aangepast waarbij meer met de marktpositie van het complex rekening gehouden werd. Periodiek wordt gecontroleerd of de gewenste omvang van de kernvoorraad niet in gevaar komt. Ook wordt periodiek gekeken of de spreiding van betaalbare huurwoningen over de wijken goed is. Bij de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli krijgt iedere woning dezelfde huurverhoging van 1,6%.

 

Mitros

Het beleid van Mitros dateert volgens manager Mohamed Acharci nog uit 1998, de tijd dat Mitros ontstond uit een fusie van de voormalige corporaties K’77, Woningbedrijf Utrecht en woningbedrijf Nieuwegein. Bij de fusie is toen met de huurdersorganisaties afgesproken het beleid ten aanzien van de streefhuren van de oude corporaties te handhaven. Bij de huurverhoging per 1 juli vraagt Mitros voor alle woningen een gelijke huurverhoging, net als Bo-Ex.

Mitros vindt dat het streefhurenbeleid nu hard aan een herziening toe is. Mitros wil toe naar meer marktgeoriënteerde huurprijzen, wat niet gelijk staat aan de vrije marktprijs. Dit beleid moet gebaseerd worden op de relatie tussen prijs en woningkwaliteit. Hiertoe deelt Mitros de woningen in drie categorieën in: een standaardwoning, een luxe woning of juist een woning met basiskwaliteit die de huurder door zelfwerkzaamheid kan verbeteren. Ook wordt de locatie meegewogen.

Mitros zal hierover binnenkort met de huurderskoepel Mitropool overleg gaan voeren.

 

(JvdV)

Reacties:

Plaats hier uw reactie: