Hoeveel draagvlak is nodig onder huurders als sprake is van ingrijpende renovatie dan wel sloop/nieuwbouw. Die vraag komt regelmatig aan de orde in publicaties en op bijeenkomsten met bewoners. Nog al eens wordt gesteld dat minimaal 70 procent van de betrokken bewoners moet instemmen. Niet altijd is duidelijk waar dit percentage vandaan komt en hoe hier mee moet worden omgegaan. Mede op basis van informatie van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en het ministerie van Justitie kan ik u hierover het volgende melden.
Het
begrip 70%-draagvlak geldt alleen in situaties waarin bij renovatie van
woningen de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder in stand blijft en de
huurder terugkeert naar zijn (nieuwe) woning. In zo'n geval geldt het
Burgerlijk Wetboek, boek 7, artikel 220. Vrij vertaald komt dit artikel hier op
neer. Een corporatie kan starten met renovatie als 70% van de huurders het eens
is met het renovatievoorstel van de corporatie. Om de renovatie tegen te houden
kunnen de overige huurders, die het niet eens zijn met het voorstel, naar de
kantonrechter stappen. Om succes te hebben, zullen die huurders de rechter
moeten overtuigen dat het voorstel van de corporatie voor hen niet redelijk is.
Als het draagvlak onder de zittende huurders minder is dan 70% en de corporatie
wil toch renoveren, dan kan ook de corporatie naar de rechter stappen. De
corporatie verzoekt dan de kantonrechter om de onwillige huurders te
veroordelen tot het toestaan van de renovatie.
In het wetsartikel is ook sprake van sloop. Dit betreft echter alleen sloop en
nieuwbouw waarbij het huurcontract met de zittende huurder in stand blijft,
hetgeen in Utrecht op dit moment niet voorkomt.
Het 70% draagvlakbeginsel heeft echter geen betrekking op situaties waarin bij
sloop of renovatie van woningen de huurovereenkomst vervalt. In dat geval geldt
een ander artikel van het Burgerlijk Wetboek (boek 7, artikel 274); binnen dat
artikel wordt niet gesproken over een 70%-draagvlakbeginsel.
Vrij vertaald zegt dit artikel dat een verhuurder voor dwingend eigen gebruik
in verband met sloop of renovatie een huurovereenkomst onder voorwaarden kan
beëindigen. Eén van die voorwaarden is dat aan huurders andere woonruimte wordt
aangeboden. Dit kan door het aanbieden van een woning of, zoals in Utrecht is
afgesproken, door het zelf zoeken naar een passende woning met een DUO-urgentie
en/of stadsvernieuwingsurgentie. In het uiterste geval volgt een éénmalig
aanbod van WoningNet.
Voor de juistheid van deze informatie is zowel de VNG als het ministerie van
Justitie (verordonnerend orgaan) geraadpleegd.
Voor de Utrechtse situatie betekent dit het volgende.
In de meeste DUO-renovatieprojecten blijft de huurovereenkomst gehandhaafd en
moet minimaal 70% van de huurders het eens zijn met de nieuwe huurprijs voordat
de corporatie tot renovatie kan overgaan.
Voor sloop, waarbij de huurovereenkomst vervalt, is een draagvlak van 70% niet
nodig. In Utrecht (Raamovereenkomst DUO) is afgesproken dat in principe onder
de zittende huurders een beduidende meerderheid vóór sloop moet zijn.
Bovenstaande tekst heb ik voorgelegd aan de STUW en aan het bestuur van de
Bundeling. Beide organisaties hebben aangegeven zich in de tekst te kunnen
vinden.
