Vechtkrant, 4 april 2007

Nieuwe participatievormen in gemengde complexen

Belangen van kopers en huurders botsen soms

Corporaties krijgen steeds meer gemengde complexen waarin zowel huurders als kopers wonen. In deze complexen is de besluitvorming ingewikkeld: er is een Vereniging van Eigenaren (VvE) en een huurdersorganisatie die moeten samenwerken. Inmiddels zijn er initiatieven om tot een betere balans van belangen en een eenvoudiger besluitvorming in gemengde complexen te komen. Judith de Jong is vanuit de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) bij een aantal experimenten betrokken.

De laatste jaren zit er een flinke groei in het aantal gemengde complexen. De toename is het gevolg van verkoop van huurwoningen, het bouwen van gemengde complexen en soms ook door aankoop van appartementen door corporaties. Allerlei varianten –klein en groot, oud en nieuw en duur en goedkoop- komen voor.

Om welke aantallen het in Utrecht gaat is niet precies bekend. Maar ook hier zijn de laatste jaren veel woningen in bestaande complexen verkocht en zijn er gemengde complexen gebouwd. Zo heeft Mitros in Leidsche Rijn in Parkwijk een complex eengezinswoningen gebouwd waarvan de tussenwoningen worden verhuurd en de kopwoningen met korting zijn verkocht via maatschappelijk gebonden eigendom.

 

Doelen en belangen

Met gemengde complexen streven corporaties verschillende lovenswaardige doelen na zoals het bevorderen van het eigen woningbezit, het realiseren van wijken met een gemengde samenstelling en het bevorderen van de gebondenheid aan de buurt. Men verwacht dat dit een positieve bijdrage levert aan de leefbaarheid.

Maar de combinatie van huurders en eigenaren in één complex, blijkt in de praktijk redelijk ingewikkeld. Niet alleen de besluitvorming is bewerkelijk, ook de belangen van huurders en kopers kunnen nogal uiteen lopen. De corporatie zit daar tussenin, maar neemt in de praktijk verschillende posities in. In sommige situaties stemt de corporatie mee met de Vereniging van Eigenaren (VvE), in een ander geval treedt de corporatie in de VvE op als vertegenwoordiger van huurders. Het is ook een lastige positie omdat corporaties met verschillende petten aan tafel zitten: zij zijn zowel verhuurder als vastgoedeigenaar en soms ook nog beheerder. Het verenigen van al deze rollen is bijkans onmogelijk; daarvoor lopen de belangen te veel uiteen.

 

Moeizame communicatie

Judith de Jong: “Het blijkt dat huurders en kopers in gemengde complexen vaak uit elkaar groeien. Huurders voelen zich soms tweederangs bewoners die geen stem hebben in besluiten die ook hen aangaan. Aan de andere kant zie je ook dat kopers er een andere mentaliteit op na houden, bijvoorbeeld ten aanzien van groot onderhoud, dan toen zij nog huurder waren. Zij staan dan opeens afwijzend tegenover investeringen in onderhoud waar ze daarvoor –in de positie van huurder- sterk voor waren. Daardoor lopen de spanningen tussen huurders en kopers soms hoog op.”

 

Onderzoek

Uit een onderzoek van het Steunpunt Wonen in Rotterdam onder bewoners van gemengde complexen blijkt dat de communicatie tussen huurders en kopers veelal te wensen over laat. Een belangrijke oorzaak is onduidelijkheid over de verdeling van taken en verantwoordelijkheden. Het Rotterdamse onderzoek noemt talloze voorbeelden van kleine irritaties en conflicten. Illustratief is een voorbeeld waarbij een huismeester een door de verhuurder betaald bordje ‘verboden te roken’ in de lift ophing en zich vervolgens geconfronteerd zag met een claim van de VvE wegens beschadiging van de liftwand.

In de praktijk proberen corporaties het contact tussen huurders en kopers te verbeteren, waarbij men zich richt op het verbeteren van de leefbaarheid in het complex. Corporaties realiseren zich dat juist misverstanden tussen huurders en kopers een bedreiging vormen voor de leefbaarheid in het complex.

 

Experimenten

Judith de Jong vertelt dat er bij de SEV een aantal experimenten zijn gestart om de verhoudingen tussen kopers en huurders meer in evenwicht te brengen en de besluitvorming te stroomlijnen. In principe zijn er twee modellen ontwikkeld: advies commissies en overdracht van zeggenschap. 

Het model van de adviescommissie komt erop neer dat er een commissie wordt gevormd van huurders en eigenaren die aan de VvE een advies kan uitbrengen over het technische en financiële beheer.

Het andere model gaat een stuk verder. Hierbij draagt de corporatie zeggenschap over aan de huurders en zegt zij: ga namens ons in de vereniging van eigenaren zitten. Dit laatste model staat nog in de kinderschoenen en ontmoet vooralsnog de nodige reserves. Als men er al voor open staat dan worden bijvoorbeeld voorbehouden gemaakt over het aantal onderwerpen waarover zeggenschap overdragen wordt, of wil men wel duidelijkheid hoe te handelen bij mogelijke belangentegenstellingen. Immers in de situatie dat een corporatie een conflict heeft met huurders, zou het wel eens erg spannend kunnen worden. De angst leeft ook dat huurders wel eens anders zouden kunnen stemmen in de VvE dan de corporatie dat zou hebben gedaan om dat het niet hun eigen geld is. Daar moet je van tevoren goed over nadenken.

Ook zijn er nog weinig huurders die belangstelling hebben om namens de verhuurder in de VvE te gaan zitten. Over de ervaringen met deze modellen is nog weinig te vertellen, zeker wat betreft het tweede model. De Jong: “Een VvE komt hooguit een paar keer per jaar bij elkaar en dat maakt dat er weinig voortgang in zit. Veel nieuws valt er dan niet te melden.”

 

Bewonersparticipatie

Een VvE is eigenlijk geen goed orgaan voor bewonersparticipatie, volgens De Jong. Een VvE is toch vooral een formeel orgaan dat gaat over het technische en financiële beheer. Zaken waar bewonerscommissies zich vaak mee bezighouden, zoals het schoonhouden van portieken en de leefbaarheid in het complex, zijn geen zaken die via de VvE aangekaart hoeven te worden. Dit vertraagt alleen maar, omdat de verenigingen zo weinig bij elkaar komen.