Vechtkrant, 26 februari 2006

De huurbrief van minister Dekker

Liberalisering wordt doorgezet

Eind december 2005 heeft minister Dekker haar plannen voor het huurbeleid voor de periode 1 juli 2006 tot en met 30 juni 2007 bekend gemaakt. Hier werd met enige spanning naar uitgekeken. Want hoe zou het verder gaan met haar plannen om het huurbeleid te liberaliseren? De Tweede Kamer moet zich nog er nog over uitspreken, maar in deze Vechtkrant alvast een voorproefje.

Voor 2006 hoeven we nog weinig schokkends te verwachten. De huurverhoging en de maximaal redelijke huur worden gekoppeld aan de WOZ-waarde (onroerend zaak waarde)van een woning. De zogeheten grenswaarde hiervan is voor de regio Utrecht (Utrecht, De Bilt, Bunnik, Houten, Maarssen, Nieuwegein, Vianen, IJsselstein en Zeist) vastgesteld op € 195.000.
Dit betekent dat de huurverhoging per 1 juli 2006 voor woningen tot dit bedrag niet meer mag bedragen dan het inflatiepercentage van 2005 (1,7%) + 1,5% = 3,2%.
Huurders van woningen met een waarde van meer dan € 195.000 en die geen huurtoeslag ontvangen kunnen maximaal inflatie + 2,0% = 3,7% krijgen. Voor deze categorie wordt ook de maximaal redelijke huur opgetrokken met 10%. Dat is vooral van belang bij huurderswisseling.

Wijziging puntensysteem

De koppeling aan de WOZ-waarde komt ook tot uitdrukking in de puntenwaardering. Per 1 juli 2006 worden voor zelfstandige woningen de onderdelen woonvorm en woonomgeving (inclusief de aftrek voor hinderlijke situaties) bepaald door een percentage van de WOZ-waarde. Dat zal in vergelijking met het huidige woningwaarderingssysteem gemiddeld nog niet zoveel gaan uitmaken. Maar per wijk kan het wel sterke effecten hebben: in gewilde wijken zoals de binnenstad zullen de punten per woning flink stijgen en in minder gevraagde wijken als Kanaleneiland zullen de punten per woning dalen. Op langere termijn dreigen de woningen in de gewilde wijken daarmee onbereikbaar voor de lagere inkomensgroepen te worden.
De verwachting is dat vanaf juli 2007 de woningwaardering steeds meer aan de WOZ-waarde zal worden gekoppeld en ook de effecten sterker zullen worden.

Afschaffing motiveringsplicht

Vergeleken met vorig jaar zijn er nog twee belangrijke wijzigingen. De motiveringsplicht wordt afgeschaft. Voorheen was het zo dat, als de huurverhoging meer bedraagt dan het gemiddelde inflatiepercentage van de afgelopen vijf jaar, de verhuurder verplicht was om dit te motiveren en ook een toelichting bij de huurverhoging moest voegen over het onderhouds- en huurprijsbeleid. Deze motiveringsplicht komt dus te vervallen. Daarnaast moet een huurder die het niet eens is met de huurverhoging zelf een verzoek bij de huurcommissie indienen. Voorheen moest de verhuurder dit doen indien de huurder niet akkoord ging met de huurverhoging.
De totale huur voor het woningbezit van de corporatie (huursom) mag niet meer dan 0,8% boven het inflatiepercentage van 2005 stijgen. De gemiddelde huurstijging mag dus niet hoger zijn dan 2,5% (1,7 + 0,8). Een beperkt aantal woningen tellen niet mee in de definitie van deze huursom. Onder andere de huurverhogingen bij geliberaliseerde woningen blijven buiten beschouwing.

Januari 2007

Zoals gezegd, zo op het eerste gezicht lijkt er niet zoveel aan de hand. Het ziet er echter naar uit dat 2006 als een soort aanloopje wordt gebruikt voor de echte liberalisering die in 2007 moet gaan beginnen. Dan zal de WOZ-waarde van een woning uitmaken of hij wordt geliberaliseerd of niet. En geliberaliseerd betekent dus in dit verband dat de huurprijs vrij is en dat de huurbescherming voor een groot deel komt te vervallen.
Behalve bij nieuwe verhuringen zal dit geleidelijk aan ingevoerd worden. Dat betekent in dit geval dat woningen met een WOZ waarde tussen de € 195.000 en € 295.000 het zogeheten overgangsgebied gaan vormen. Tot 2010 gelden hiervoor beschermende maatregelen. Zo'n 11% van de Utrechtse voorraad huurwoningen zal in deze categorie komen te vallen.

Voorwaarden liberalisatie

Overigens is een voorwaarde voor verdergaande liberalisering dat er in de tussentijd voldoende nieuwe woningen in de regio Utrecht gebouwd moeten zijn. Maar het is nog niet duidelijk hoe de minister dit precies gaat beoordelen.

Tot zover een globale schets van de stand van zaken op dit moment. De plannen van Dekker zullen dus eerst nog de instemming moeten krijgen van de Tweede Kamer. Zodra duidelijk is wat er uiteindelijk precies uit de bus komt zullen we er in de Vechtkrant nog uitvoeriger aandacht aan besteden, waarbij we ook in zullen gaan op de achtergronden van dit beleid en de te verwachten effecten.