De minister toverde na de voorwaarde van het CDA een konijn uit de hoed: ze presenteerde 'aanvullende voorstellen' waarin het besluit over de huurliberalisatie afhankelijk gemaakt wordt van het terugdringen van het tekort aan huurwoningen. Dit was voor het CDA voldoende om akkoord te gaan met de voorstellen van Dekker voor forse huurverhogingen, die de komende jaren vooruitlopend op de formele huurliberalisatie al zullen komen. Het protest van de huurdersorganisaties heeft helaas nog niet voldoende effect gehad.

Huurplafond

Op 8 maart vielen alle oppositiepartijen over Dekker heen, bij de discussie in de Vaste Commissie Volkshuisvesting van de Tweede Kamer. De linkse partijen wezen op de grote huurstijgingen die vooral de mensen tussen de inkomensgrens voor de huursubsidie en anderhalf keer modaal te wachten staan. Dekker wil voor de huurverhogingen in het 'overgangsgebied' (zie toelichting in kader) een plafond inbouwen door de bepaling dat de jaarhuur niet meer dan 5,4% van de waarde volgens de WOZ-taxatie mag zijn. Maar de Woonbond had al voorgerekend dat dit weinig bescherming geeft.

Aedes had vooraf bezwaar gemaakt tegen dit huurplafond. Daarvoor toonden de regeringsfracties en Dekker zich wel gevoelig: van de corporaties hoopt de minister immers een bijdrage 250 miljoen per jaar te ontvangen om haar begrotingstekort mee te dichten. Zij waren bereid de methodiek om het huurplafond te berekenen aan te passen, wanneer de uitkomsten gemiddeld maar hetzelfde zouden zijn.

De discussie is echter nog niet afgerond. Over het huurbeleid op langere termijn komt in april nog een voltallige discussie in de Tweede Kamer.

Huurverhoging van 1 juli

De uitgangspunten voor de huurverhoging per 1 juli zijn niet meer gewijzigd. De huurverhoging mag dus niet meer worden dan 2,7%, en bij woningcorporaties is een maximum van 1,6% voor de gemiddelde huurverhoging over het hele woningbezit. Als de huur onder de 200 euro ligt en minder dan 50% van de maximale huur bedraagt, kan een huurverhoging van maximaal € 25,- worden gevraagd. Over de motiveringsplicht zal nog gesproken worden. In de huidige voorstellen hoeft de corporatie pas bij een huurverhoging boven de 2,8% te motiveren waarom deze nodig is.

De Andere Beweging

Ondertussen gaat de discussie in corporatieland verder. De groep corporaties die het 10-puntenplan van 'De Andere Beweging' heeft opgesteld (zie de Vechtkrant van januari 2005) is gegroeid tot 40 verhuurders. Zij bekritiseren het marktdenken onder sommige corporaties en pleiten voor een ruimere definitie van de doelgroep. Zij stellen dat de groep met een inkomen 'tussen huursubsidiegrens en modaal' zich bij huurliberalisatie niet tegen de grote huurverhogingen kunnen verweren en kind worden van de rekening van de bijdrage aan de begrotingstekorten van Dekker. De groep tot anderhalf keer modaal kan zich geen koopwoning veroorloven en heeft dus geen alternatief.

Aedes leverde hier weer scherpe kritiek op. Volgens Aedes legt 'De Andere Beweging' zich te snel neer bij de rekening van 250 miljoen (Aedes zegt hier zelf formeel nog niet mee ingestemd te hebben), en kunnen mensen met anderhalf keer modaal zich best een koopwoning veroorloven. Verder blijft Aedes uitgaan van de goede intenties van corporaties die geen grote huurverhogingen zullen vragen waar dat niet kan. De vraag blijft waar de corporaties dan die 250 miljoen vandaan moeten halen, of Aedes moet echt denken dat ze deze heffing nog kan voorkomen.

 

Uit de huurplannen van Dekker

De WOZ-waarde is de waarde van een woning volgens de gemeentelijke taxatie in het kader van de Wet Onroerende Zaakbelasting.
De liberalisatiegrens wordt uitgedrukt in een bepaalde WOZ-waarde, die per regio kan variëren. Voor Utrecht was die voorlopig vastgesteld op 130.000 euro (prijspeil 1-1-1999). Deze grens moet nog definitief worden vastgesteld (prijspeil 1-1-2003) maar zal zo worden gekozen dat 25% van de huurwoningen boven deze grens komt.

In haar plannen voor een nieuw huurbeleid onderscheidt minister Dekker 3 categorieën huurwoningen:

1.                 geliberaliseerd gebied, voorlopig bestaat deze uit de woningen waarvan de huren al vrijgegeven zijn (5% van de voorraad);

2.                 gereguleerd gebied, dit zijn de woningen met een WOZ-waarde beneden de liberalisatiegrens (75% van de voorraad) die voor de huurders met een inkomen beneden de ziekenfondsgrens bedoeld zijn;

3.                 overgangsgebied, dit zijn woningen met een WOZ-waarde boven de liberalisatiegrens, waarvan de huren pas worden vrijgegeven wanneer het woningtekort voldoende is afgenomen (20% van de huurwoningen).

Voor de woningen in het overgangsgebied wil Dekker de komende jaren ruime huurverhogingen mogelijk maken: in 1006 2% boven de inflatie, in 2007 3% boven de inflatie, enzovoorts. Bij wijze van bescherming wordt een maximum voor de jaarhuur voorgesteld van 5,4% van de WOZ-waarde. Dit maximum blijft gelden zolang het woningtekort nog te hoog is. Dekker wil het huidige woningtekort van 2,5% terug brengen tot 2,0% in 2008 en 1,5% in 2010. Het woningtekort in de regio Utrecht bedraagt nu meer dan 6% dus pak weg de eerste 10 jaar geldt dit maximum in Utrecht nog wel, mits Dekker het tekort per regio bekijkt.

De huurverhogingen in het gereguleerde gebied liggen iets lager. Voor 2006 is gesproken over een maximale verhoging gelijk aan de inflatie plus 1,5%, voor 2007 2,5% boven de inflatie, enzovoorts. Bovendien geldt daar voor de corporaties nog een maximale huursomstijging van inflatie plus 0,8% in 2006 en inflatie plus 1,2% voor 2007.